Promesse d'achat à Mirabel : conditions, inclusions et exclusions

Que signifie vraiment signer une promesse d'achat au Québec?

La promesse d'achat est votre offre formelle d'acheter, assortie de vos conditions. Une fois acceptée par le vendeur, elle vous engage tous les deux : elle doit donc contenir vos conditions de financement et d'inspection ainsi que la liste précise de ce qui est inclus et exclu. Relisez-la avec votre courtier avant de signer, pas après.

L'OACIQ explique que la promesse d'achat est le moyen par lequel l'acheteur signale au vendeur son intention ferme d'acquérir sa propriété à certaines conditions, et qu'une fois acceptée, cet engagement formel lie l'acheteur et le vendeur. L'article 1396 du Code civil du Québec ajoute que la promesse n'équivaut pas, à elle seule, au contrat envisagé; en revanche, lorsque le bénéficiaire l'accepte, il s'oblige, de même que le promettant, à conclure le contrat. La transaction se conclut ensuite par la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Concrètement, la période entre l'acceptation et la signature chez le notaire est celle où vos conditions travaillent pour vous. Ce que vous n'avez pas écrit au départ est très difficile à réclamer plus tard.

Quelles conditions un premier acheteur devrait-il se demander d'inclure?

Le courtier de l'acheteur doit notamment s'assurer que toutes ses conditions sont inscrites : financement, inspection, éléments inclus et exclus de la vente. Pour un premier achat à Mirabel, les deux premières méritent une attention particulière.

La condition de financement

Une première discussion avec un prêteur n'est pas une approbation définitive. La condition de financement vous laisse le temps de confirmer votre prêt une fois la propriété et son prix connus. Les détails de votre dossier (taux, produit, admissibilité) relèvent du prêteur ou d'un professionnel hypothécaire autorisé, pas de votre courtier immobilier. Demandez-leur combien de temps ils prévoient pour finaliser, puis inscrivez un délai réaliste.

La condition d'inspection

Elle vous permet de faire examiner le bâtiment par un inspecteur avant que l'engagement ne devienne définitif. Prévoyez le temps de trouver un inspecteur disponible et de lire son rapport. Pour comprendre ce que l'inspection peut révéler, consultez notre article sur les vices cachés et les vices apparents.

Par exemple, si vous prévoyez 10 jours pour obtenir votre financement mais que le prêteur vous en annonce 15, il vaut mieux ajuster le délai dans la promesse que de le demander en catastrophe.

Comment distinguer ce qui est inclus et exclu dans la vente?

L'inclusion ou l'exclusion d'un élément fait partie des points que votre courtier doit s'assurer de voir inscrits dans la promesse. Écrire noir sur blanc évite les mauvaises surprises le jour de la prise de possession : une affiche « tout est inclus » lors d'une visite ne remplace pas une ligne dans le document.

Pour ne rien oublier, passez la propriété pièce par pièce, puis le terrain, et nommez chaque élément qui n'est pas clairement fixé au bâtiment :

• les électroménagers (réfrigérateur, cuisinière, laveuse, sécheuse), avec leur nombre et, au besoin, leur marque;
• les luminaires, les rideaux, les tringles et les stores;
• les équipements extérieurs, comme un cabanon, un spa ou une piscine, selon ce que la propriété comporte;
• les éléments qui vous plaisent particulièrement lors de la visite, photographiés au passage.

L'erreur fréquente chez un premier acheteur est de supposer qu'un élément reste parce qu'il était là à la visite. Si vous y tenez, il doit figurer dans les inclusions; si le vendeur l'emporte, il doit figurer dans les exclusions.

Pourquoi lire les déclarations du vendeur avant de fixer votre prix?

Avant la signature, le courtier de l'acheteur doit notamment l'aider à comprendre les déclarations du vendeur et à fixer le prix offert à l'aide d'une analyse des propriétés comparables. L'OACIQ précise que le prix offert doit tenir compte des déclarations du vendeur, car il ne sera pas possible d'invoquer des éléments qui y sont mentionnés pour obtenir une réduction par la suite.

Autrement dit, si une déclaration signale un défaut connu, c'est avant d'offrir qu'il faut en mesurer l'effet sur le prix, pas après. Lisez-les en détail, notez vos questions et faites-les clarifier avec votre courtier. Pour la méthode d'analyse des comparables, voyez notre article sur l'évaluation de la valeur d'une propriété avant d'offrir.

Que faire si le vendeur répond par une contre-proposition?

Une contre-proposition n'est pas un refus : le vendeur vous dit qu'il est prêt à discuter, mais pas aux termes que vous avez écrits. Il peut modifier le prix, la date de prise de possession, les inclusions ou vos conditions.

Traitez-la comme une nouvelle offre, avec la même rigueur :

1. relisez chaque ligne modifiée, y compris celles qui paraissent mineures, comme un délai raccourci ou un élément déplacé vers les exclusions;
2. demandez-vous ce que chaque changement vous coûte réellement et si vos conditions de financement et d'inspection restent réalistes;
3. fixez avant de répondre votre limite, c'est-à-dire le prix et les conditions au-delà desquels vous préférez passer votre tour;
4. répondez par écrit, en n'acceptant que ce que vous comprenez.

C'est là que l'accompagnement fait toute la différence : mon engagement est de vous guider à chaque étape, de la recherche jusqu'à la signature. Pour la stratégie de prix, lisez aussi le rôle concret de votre courtier dans la négociation.

Quelle liste de vérification utiliser avant de signer?

Prenez le temps de confirmer ces points, idéalement avec votre courtier à vos côtés plutôt que sur le coin d'une table au moment de la visite :

• Votre financement est-il bien traité comme une condition, avec un délai qui tient compte de votre prêteur?
• L'inspection est-elle prévue, avec le temps de lire le rapport?
• Les inclusions et exclusions sont-elles listées élément par élément?
• Avez-vous lu les déclarations du vendeur et posé vos questions?
• Avez-vous gardé une marge pour l'inspection, l'assurance et l'entretien après l'achat?
• Comprenez-vous que l'acceptation par le vendeur vous engage?

Votre prochaine étape avant de faire une offre

Avant votre prochaine visite, dressez deux listes : les éléments que vous voulez absolument voir inclus, et les conditions dont vous avez besoin pour vous sentir à l'aise de vous engager. Apportez-les à votre courtier et demandez-lui de les confronter aux déclarations du vendeur. Vous pourrez ainsi signer en sachant exactement ce que vous acceptez.

Avant de signer votre première promesse d'achat, passez-la en revue avec quelqu'un qui connaît le terrain. Je suis David Shields, courtier immobilier à Mirabel : écrivez-moi à David.shields@equipelamarche.com avec vos deux listes (inclusions et conditions) et nous les validerons ensemble, pas à pas.